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Fundos Imobiliários – Tudo que você precisa saber para investir em FIIs

Fundos imobiliários: tudo o que você precisa saber para começar a investir  Você sabia que é possível viver com renda sem precisar comp...




Veja Fundos Imobiliários – Tudo que você precisa saber para investir em FIIs

Fundos imobiliários: tudo o que você precisa saber para começar a investir

 Você sabia que é possível viver com renda sem precisar comprar um imóvel ou se preocupar com o condomínio, reformas e impostos sobre a propriedade? Entenda como os fundos imobiliários (FII) funcionam e comece a investir como profissional.


É possível obter renda investindo em fundos imobiliários, em vez de propriedades físicas, e com certas vantagens. Desde que os brasileiros entenderam isso, o volume de novas carteiras emitidas aumentou constantemente. Os fundos imobiliários tornaram-se um investimento de moda, visto como uma maneira mais fácil e barata de investir no setor.

Que tal dar uma chance aos fundos imobiliários? Neste guia,  explica tudo sobre como esses portfólios funcionam e esclarece as perguntas mais comuns dos investidores que agora estão alcançando esse tipo de demanda. Boa leitura!

  • O que são fundos imobiliários?
  • Como eles funcionam
  • Qual é o papel do gerente?
  • Tipos de fundos imobiliários
  • É seguro investir em fundos imobiliários?
  • Vantagens e desvantagens
  • Você está investindo em FII ou comprando imóveis?
  • Como escolher
  • Como investir em FII


O que são fundos imobiliários?
Vamos começar do começo. Um fundo imobiliário é uma espécie de "co-propriedade" para investidores, que combinam seus recursos para que possam aplicá-los juntos no mercado imobiliário. A dinâmica mais tradicional é que o dinheiro é usado para construir ou adquirir imóveis, que são alugados ou arrendados. Os benefícios obtidos com essas operações são distribuídos entre os participantes, na proporção que cada um deles aplicou.

As decisões de gerenciamento de recursos tomadas pelo gerente do fundo devem seguir objetivos e políticas predefinidos. Os investimentos podem ou não ser bem-sucedidos, o que determinará a valorização ou desvalorização das ações dos fundos.

A soma dos recursos constitui patrimônio, que é dividido em ações ou "frações" do fundo. Quem o solicita compra taxas. O acionista não pode exercer nenhum direito real sobre as empresas do fundo, diferentemente do proprietário da propriedade. Ao mesmo tempo, ele não é pessoalmente responsável pelas obrigações a eles vinculadas. É tarefa do administrador, a instituição financeira responsável pela operação e manutenção do portfólio.

Renda fixa ou variável?
Embora muitos fundos imobiliários distribuam regularmente a renda mensal, que pode se assemelhar à operação de certos títulos do governo (que pagam juros semestrais), eles não são considerados investimentos de renda fixa. Existem duas razões para isso.

A primeira é que não há garantia de manutenção da renda ao longo do tempo, pois os inquilinos não podem pagar seu aluguel ou um imóvel pode ficar desocupado.

O segundo é que as cotas flutuam no mercado de ações, às vezes até em ações, devido a fatores como condições de mercado ou gerenciamento de portfólio. Não é possível garantir a condição de retorno de um fundo imobiliário desde o início do investimento, como é o caso dos títulos de renda fixa.



Como funcionam os fundos imobiliários?
Para entender a dinâmica dos fundos imobiliários, você precisa conhecer certos conceitos que são aplicados a eles. Descubra:

Teletipo
Assim como as ações das empresas listadas, as ações dos fundos imobiliários são identificadas no pregão por um código ou por um código. Esse código é composto de quatro letras maiúsculas, seguidas pelo número 11 (XXXX11). Se o fundo estiver listado no mercado de balcão organizado B3, a letra B permanecerá no final (XXXX11B).

Portfólio
Existem diversas empresas imobiliárias nas quais os fundos podem investir, e a escolha da estratégia de investimento e o que está incluído no portfólio é o que determina o nível de risco e o possível retorno de cada portfólio.

Popularmente, os fundos imobiliários são classificados em diferentes grupos:

Fundos de tijolo (ou renda): são aqueles que investem em ativos imobiliários, ou seja, em imóveis. Estes são os que geralmente ganham aluguéis. Embora pareçam ser uma categoria homogênea, os portfólios podem diferir significativamente. Alguns se aplicam a vários projetos em diferentes regiões, enquanto outros se concentram em uma única propriedade. Alguns focam em certos tipos de empreendimentos, como escritórios, edifícios industriais, armazéns logísticos, hotéis, shopping centers, hospitais, escolas ou agências bancárias, entre outras possibilidades. E há quem misture tudo no portfólio.

Fundos de papel (ou contas de clientes): esses fundos compram títulos vinculados ao mercado imobiliário, em vez do próprio imóvel. Faturas hipotecárias (LCI), faturas hipotecárias (LH), custos de outros fundos imobiliários, certificados de potencial adicional de construção (CEPAC), certificados de reivindicações imobiliárias (CRI), custos de certos tipos de fundos Os investimentos podem aparecer em carteiras . em direitos creditórios (FIDC), além de valores mobiliários (em ações) de emissores que exercem atividades predominantes autorizadas para fundos imobiliários.

Fundos híbridos: Incorporação, em carteira, de títulos imobiliários (outros fundos imobiliários, LCI, CRI e outros) e de investimentos imobiliários diretamente.

Acções
Assim como outros tipos de fundos, os ativos imobiliários são divididos em parcelas. E esses são pagamentos que o investidor adquire investindo em uma dessas carteiras. O rendimento, por distribuição de renda ou por avaliação, é calculado proporcionalmente ao número de ações detidas por cada uma.

As ações mais populares de fundos imobiliários estão listadas na bolsa de valores. Mas nem todos eles estão listados no terreno. Nesse caso, eles precisam ser negociados diretamente entre investidores, o que torna o processo um pouco menos direto, principalmente porque a liquidez nesses casos é menor. Isso significa que pode ser mais difícil se livrar das taxas, se essa for a vontade do investidor.

Valor mínimo
No mercado de ações, é possível investir em fundos imobiliários a partir de um único pagamento. Isso significa que, com valores abaixo de R $ 100, já é possível começar a investir nessa modalidade. Nesse momento, a negociação de fundos imobiliários parece uma transação no mercado de ações no mercado fracionário, onde é possível comprar pequenas quantidades de papel.

custos
Quem investe em fundos imobiliários está sujeito a dois tipos diferentes de custos. Por um lado, é necessário pagar pelos serviços de administração e gerenciamento. Consequentemente, essas carteiras também envolvem custos administrativos. Também pode haver uma taxa de desempenho, calculada com base no desempenho do fundo: se for superior ao índice de referência, parte dos lucros será deixada ao administrador.

Além disso, existem taxas de negociação de taxas. Para comprá-los e vendê-los no mercado de ações, é necessário pagar taxas de corretagem à corretora que lida com transações e taxas, assim como você faz ao negociar ações. Também é necessário verificar se o corretor fatura a custódia (ou custódia) das ações.

Renda
Um dos meios mais conhecidos e atraentes de devolver fundos imobiliários é a distribuição periódica de renda. Por lei, eles são obrigados a distribuir a renda pelo menos uma vez a cada seis meses. No entanto, muitos optam por fazer pagamentos mensais aos investidores, sendo uma fonte de renda recorrente.

O valor da renda depende da política de investimento do fundo. A renda proveniente do aluguel de propriedades do portfólio é mais comum, mas os fundos também podem ser obtidos com fusões, vendas de direitos imobiliários ou juros sobre títulos e valores mobiliários.

Não é incomum que retornos periódicos excedam as referências de mercado, como a taxa CDI. No entanto, também pode haver perdas ao longo do caminho. Pense em um fundo que gera renda alugando imóveis. Se uma delas for despejada, ela também terá um impacto, mesmo que temporário, na renda.

Os impostos
Os fundos imobiliários têm uma característica especial na cobrança do imposto de renda. Parte do retorno do investimento é isenta de impostos, mas não parte. Entenda como funciona:

Renda: A renda distribuída periodicamente a investidores individuais é isenta de imposto de renda, desde que: 1) o acionista possua menos de 10% das ações do fundo; 2) o fundo possui pelo menos 50 acionistas; 3) as ações do fundo são negociadas exclusivamente na bolsa de valores ou no mercado de balcão organizado.

Ganho de capital: ganho obtido pelos investidores devido, por exemplo, à valorização das ações do fundo no estoque de imposto de renda pago. Quando as taxas são vendidas, uma taxa de 20% se aplica.

Leia também:
• Como declarar fundos imobiliários para imposto de renda

amortização
Em algumas situações, pode ocorrer a amortização das cotas de um fundo imobiliário, que são pagamentos que representam o retorno do capital investido pelo investidor na carteira. Um caso clássico de depreciação ocorre quando o fundo vende alguns de seus ativos, sem provisão para reinvestir o dinheiro em outro ativo.

Ainda existem outros motivos para depreciação. Lembre-se de que os fundos imobiliários estão fechados, o que significa que as taxas não podem ser trocadas a pedido dos acionistas. Alguns deles, no entanto, têm um termo específico, após o qual serão resolvidos. Nesse caso, os fundos também são devolvidos aos investidores.

Índice Ifix
Criado para monitorar o desempenho de fundos imobiliários, o Ifix é um índice composto por ações listadas na bolsa de valores B3 e nos mercados de balcão. O Ifix reflete tanto a evolução dos preços dos fundos incluídos no índice, quanto o impacto da distribuição de receita pelas carteiras.

O portfólio do Ifix é revisado periodicamente, a cada quatro meses. Para ser incluído no índice, um fundo imobiliário deve atender a certos critérios, como ter sido negociado em 60% dos pregões pela duração das três carteiras anteriores.

Como escolher um fundo imobiliário
Qual é o papel do gerente?
Como nos fundos de investimento em geral, é o administrador de um fundo imobiliário que decide quais investimentos serão feitos com o dinheiro investido pelos investidores. A diferença é que, em vez de comprar ações ou títulos do governo, você precisa escolher um imóvel para comprar, um inquilino para alugar ou quais documentos colocar em seu portfólio.

O gerente também possui funções como seleção e interação com os intermediários contratados para realizar essas operações. Tudo isso, é claro, deve levar em consideração a perspectiva de rentabilidade, o nível de risco e a liquidez de cada ativo. Você também deve levar em consideração a política e os objetivos de investimento definidos nos regulamentos do fundo.

Tipos de fundos imobiliários
A Anbima classifica os fundos imobiliários de acordo com o tipo de investimento que fazem e a estratégia de investimento que adotam. As carteiras estão agrupadas da seguinte forma:

Desenvolvimento de renda: esses fundos investem mais de dois terços do patrimônio líquido no desenvolvimento ou incorporação de empreendimentos imobiliários na fase de projeto ou construção, com o objetivo de gerar renda ou receita de aluguel assim que estiver pronto.

Empreendimento à venda: investem mais de dois terços de seu patrimônio líquido no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários na fase de projeto ou construção para revendê-los no futuro.

Renda: nesse caso, os fundos investem mais de dois terços do patrimônio líquido em empreendimentos imobiliários já construídos, também com o objetivo de gerar renda alugando ou alugando.

Títulos e Valores Mobiliários: fundos que investem mais de dois terços do patrimônio em títulos como ações, ações de empresas, fundos de capital (FIP), contas a receber e fundos de crédito (FIDC), sempre vinculados a mercado imobiliário.

Híbridos: fundos com uma estratégia de investimento que não se concentra particularmente em nenhuma das estratégias acima.

É seguro investir em fundos imobiliários?
Os fundos imobiliários são investimentos regulados e supervisionados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e B3, quando negociados na promotoria. No entanto, isso não isenta o produto de um certo nível de risco.

Uma crise econômica pode reduzir a ocupação dos ativos do fundo, por exemplo. Como resultado, as receitas periódicas de aluguel também tendem a diminuir, pelo menos temporariamente. A mesma situação também pode levar a uma redução no valor de valorização dos edifícios em geral, com impacto nas ações do fundo.

Assim como na compra de uma propriedade de tijolo, o investimento em um fundo imobiliário deve levar em consideração os ativos incluídos no portfólio, em que região, por exemplo, as propriedades do fundo? Esses locais têm potencial econômico a médio e longo prazo?

Deve-se lembrar que tudo o que pode afetar as propriedades também é refletido em segundo plano. Imagine uma inundação ou incêndio atingindo um dos ativos do portfólio, por exemplo. Ou ainda que a região em que vivem esteja sofrendo com o aumento dos níveis de violência. Todos esses são fatores que podem afetar os preços dos fundos.

Também existem riscos relacionados à regulamentação do setor imobiliário brasileiro, que envolve autoridades federais, estaduais e municipais. Esse conjunto de regras, que geralmente colidem, pode afetar a aquisição e venda, aluguel, renovação ou extensão de propriedades. Algumas atividades requerem licenças específicas, aprovação das autoridades governamentais, regulamentos de zoneamento e até leis de proteção ao consumidor. Portanto, alcançá-lo pode ser difícil em algumas ocasiões.

Do ponto de vista dos investimentos financeiros, um dos riscos mais óbvios dos fundos imobiliários é a possível falta de liquidez para negociá-los no mercado de ações. Como eles estão fechados e o mercado secundário é a única saída, isso às vezes pode ser um problema.

Vantagens e desvantagens
A gestão de um profissional especializado, que decide sobre os investimentos com base em uma série de critérios e análises, é uma das principais vantagens de um fundo imobiliário. Para um pequeno investidor, isso pode ser doloroso.

Por outro lado, os investidores que já conhecem o mercado não têm a possibilidade de interferir nas decisões ou escolher os ativos negociados, pois é função do gestor.

Os fundos imobiliários até permitem que pessoas com pouco dinheiro invistam para acessar o mercado imobiliário. É possível comprar ações na bolsa com valores tão baixos quanto R $ 100. O preço de uma propriedade pode facilmente chegar a centenas de milhares de reais.

Além disso, o investimento nos fundos é dividido. Se ele precisar do dinheiro investido, o investidor poderá vender apenas parte das ações, e não uma propriedade inteira, como seria o caso se investisse no cimento e tijolo.

Outra vantagem é que o investidor do fundo não precisa se preocupar com certificados, escrituras ou pagamento de determinados impostos relacionados ao setor imobiliário, porque é de responsabilidade do administrador. Da mesma forma, não é o acionista quem mantém, preserva e repara diretamente as propriedades.

Por fim, os custos de gerenciamento dos ativos do fundo são diluídos entre todos os acionistas, proporcionalmente à sua participação, o que torna o investimento menos oneroso.

Você está investindo em FII ou comprando imóveis?
A resposta a esta pergunta depende de uma avaliação pessoal de cada investidor. Se você ...

- Ele gosta do setor imobiliário, mas tem um valor limitado para investir no momento;

- Você tem pouco tempo para se dedicar à gestão direta de um portfólio imobiliário;

- Ele não se sente seguro para analisar e escolher as propriedades para investir;

- Você deseja investir em outros ativos financeiros do setor imobiliário, além do próprio imóvel;

... Fundos imobiliários podem ser sua melhor opção.

Por outro lado, se você ...

- Ele gosta da sensação de possuir propriedade física;

- está disposto a lidar diretamente com os inquilinos;

- Não gosta do ambiente do mercado de ações;

- Você acha que existem oportunidades em um mercado específico não coberto por fundos imobiliários;

... a compra direta de propriedades físicas pode ser uma boa alternativa.


Como escolher
Depois de tanta informação, você queria investir em fundos imobiliários? Para escolher o portfólio mais adequado, o investidor deve prestar atenção a pelo menos sete aspectos. Alguns se referem às propriedades incluídas nos fundos, outros a questões de mercado e negociação. Descubra:

Portfólio
Um fundo imobiliário não difere de forma alguma de um fundo de ações ou renda fixa: seu desempenho depende dos ativos incluídos no portfólio. É necessário avaliar cuidadosamente quais propriedades ou documentos pertencem ao fundo e quais são as perspectivas de cada um deles.

Boas propriedades tendem a ser alugadas ou vendidas mais facilmente, em negociações favoráveis. Você não pode esperar o mesmo de um edifício antigo e obsoleto, que não tenha sido submetido a manutenção ou reforma ou que tenha reivindicações pendentes de contratos anteriores.

localização
Uma das coisas mais importantes sobre o mercado imobiliário é a localização. Portanto, é importante consultar os documentos do fundo, como a folha de informações essenciais, para verificar onde você está interessado nas propriedades do portfólio. Eles estão em cidades grandes ou pequenas? Eles estão nas regiões central ou periférica? Se são áreas comerciais, estão bem equipadas com infraestrutura urbana?

As respostas a essas perguntas ajudam a entender o potencial de valorização das propriedades no futuro e a facilidade com que elas podem ser alugadas, garantindo, assim, renda para os investidores.

Inquilinos
A qualidade dos inquilinos de uma propriedade é importante porque são eles que garantem a renda periódica do fundo. Inquilinos que atrasam os pagamentos, violam regras ou aproveitam o capital podem causar muita dor de cabeça aos investidores em fundos imobiliários.

Existe uma relação direta entre a qualidade dos imóveis e a qualidade dos inquilinos. Portanto, é necessário prestar atenção a esses dois elementos ao avaliar um fundo. Tente descobrir um pouco mais sobre o histórico de aluguel das propriedades do portfólio. Essas informações ajudarão você a entender melhor os riscos de investir.

Gerenciamento e desempenho
Você provavelmente já ouviu falar que o desempenho passado não é garantia de retornos futuros. É verdade, mas ainda assim, é importante conhecer o trabalho da administração e o histórico de rentabilidade ao escolher um fundo imobiliário.

Essa análise nos permite identificar o comportamento do portfólio em diferentes períodos do mercado e em diferentes situações. Investir em imóveis envolve certas habilidades gerenciais, como boas relações com inquilinos, habilidades de negociação e discursos persuasivos, que não são necessárias ao investir em ativos como ações ou títulos. Vale a pena reservar um tempo para estudar suas estratégias de gestão, além de pesquisar os dados de desempenho disponíveis no site da CVM.

Liquidez
Os fundos imobiliários estão fechados e, portanto, suas ações devem ser vendidas para o investidor recuperar o dinheiro investido. Essa negociação depende do interesse em comprá-los. É mais fácil encontrá-los quando os fundos estão listados na bolsa de valores do que quando não estão.

A liquidez dos fundos imobiliários em B3 aumentou nos últimos anos, mas depende de cada carteira. Existem taxas negociadas diariamente no pregão e outras que passam semanas sem qualquer operação. Nesses casos, o investidor pode levar algum tempo para se livrar do investimento, a menos que esteja disposto a oferecer as ações por um valor reduzido.

Preços
O preço da ação reflete o valor dos ativos incluídos em um fundo imobiliário e o ponto de vista dos investidores sobre o desempenho da carteira. Portanto, é recomendável fazer uma análise a esse respeito antes de investir. Uma avaliação simples e amplamente utilizada é comparar o preço de negociação com o patrimônio líquido da ação, ou simplesmente P / VP.

Se as ações de um fundo imobiliário forem negociadas abaixo do valor do patrimônio, isso pode indicar duas situações. Isso pode indicar que os investidores não estão avaliando corretamente o valor do fundo, uma situação que pode ser equilibrada no futuro e que é uma oportunidade de investimento. Por outro lado, também pode sugerir problemas com a carteira e talvez você ainda não os conheça.

Rendimento de dividendos
Geralmente, é chamada de dividend yield, a taxa de retorno fornecida por um fundo imobiliário com distribuições periódicas de renda. O cálculo é simples: basta dividir o valor da receita pelo preço da ação do fundo. Isso pode ser feito mensalmente ou anualmente (nesse caso, você deve adicionar as distribuições feitas no período para fazer a conta).

O indicador é importante para que o investidor possa, por exemplo, comparar os fundos nos quais ele avalia o investimento. Um fundo com um dividend yield de 6% ao ano tem uma vantagem sobre 5% adicionais ao ano. A conta também permite comparações com outros tipos de investimentos, como ações que pagam dividendos ou até produtos de renda fixa.

>> Descubra os melhores fundos imobiliários - ranking fiis

Como investir em FII
Você já tem todas as informações sobre a operação de fundos imobiliários. Agora vá e treine! Para fazer isso, siga este roteiro com as etapas essenciais:

• Pense no seu perfil e nos seus objetivos de investimento, sabendo se os fundos imobiliários são adequados para você;

• Procure corretores da bolsa. Você deve ter uma conta para comprar e vender ações de fundos negociados publicamente;

• Leve em consideração as taxas de corretagem e outras taxas cobradas pelo corretor escolhido. Eles afetam a negociação de fundos imobiliários, bem como ações;

• Identificar as carteiras disponíveis no pregão e a liquidez (volume negociado) daquelas que parecem mais interessantes;

• Estudar a política de investimento do fundo usando documentos como folhetos, regulamentos e boletins mensais. Eles estão disponíveis no site de troca;

• Conhecer o histórico da distribuição de renda do fundo, bem como sua volatilidade no mercado de ações. Tente identificar como ele e seu gerente se comportam em tempos de estresse no mercado;

• Compreender o nível de risco do fundo, levando em consideração a volatilidade das ações do mercado de ações e o risco dos segmentos imobiliários do fundo (comercial, comercial, hospitais, hospitais, shopping centers, etc.);

• Lembre-se de que a receita periódica distribuída pelo fundo está isenta de imposto de renda, mas não o possível ganho de capital com a variação das ações.

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Fundos Imobiliários – Tudo que você precisa saber para investir em FIIs
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